[책 리뷰] 월세 로봇 만들기 / 김수영(유비) 지음 * 나도 월세 부자가 되고싶다!

[책 리뷰]
월세 로봇 만들기
/ 김수영(유비) 지음

안녕하세요, 일상 리뷰어 까라미 입니다. ♬

저와 같은 2030 직장인이라면 재테크에 누구나 관심을 갖고 계실 것 같은데요. 저 역시 매달 들어오는 월급을 어떻게 하면 효율적으로 관리하고 조금이나마 불릴 수 있을지 많은 고민을 하고 있습니다. 아직까지는 안정적인 예적금, CMA 통장에 저금하고 있지만 경제적 자유를 누리기 위해서는 다양한 투자 방법을 공부하고 시도해야 한다고 생각합니다. (사실 이미 알아본 것은 많으나 엄청난 쫄보라 엄두를 못 내고 있는 상황 ㅋㅋㅋㅋㅋ)

눈에 보이고 손에 잡히는 '실체'가 있어야 안도하는 저의 개인적인 성격으로 인해 저는 특히 '부동산'에 많은 관심을 갖고 있었습니다. 그러던 중 어느 날 도서관에서 제 눈을 사로잡은 책이 있었는데.. 바로 김수영(유비)님의 <월세 로봇 만들기>!

유비님은 제가 팔로우하는 부동산 전문가들의 글에서 종종 등장하셨던 분이라 닉네임은 많이 들어봤었는데, 이분의 부동산 투자 방식이나 스토리에 대해서는 잘 알지 못했었습니다. 이 책의 부제로 '평생 돈 걱정 없이 사는'이라는 말이 붙어있는데, 이 말에 혹하여 책을 빌렸고 부동산 초보자인 저에게 유용한 내용들이 많아 블로그에 정리를 해보고자 합니다. 

경제적 자유를 위한 부동산 투자 中 수익형 투자:  월세 로봇

“내가 일하지 않아도 어딘가에서 꼬박꼬박 돈이 들어오는 삶”

우리가 돈을 벌고 투자를 하는 이유는 경제적 자유를 위해서입니다. 특히 요즘과 같이 평생직장이 없는 시대에는 경제적 자유가 더욱 필수적인데요. '내가 일하지 않아도 어딘가에서 꼬박꼬박 돈이 들어오는 삶'이라면 매우 행복하겠죠? ㅎㅎㅎ 유비님은 20대 초반의 어린 나이에 경제작 자유를 누리고자 하는 목표로 부동산 투자에 입문했습니다. 흔히 부동산으로 돈을 버는 방법으로 싸게 사서 비싸게 팔아 시세 차익을 남기는 방법(갭 투자 포함)이 있죠? 유비님은 좀 더 안정적인 부동산 수익 구조를 만들기 위해 '월세 로봇' 시스템을 구축했습니다.

'월세 로봇'은 쉽게 말해 소형 주택을 시세보다 저렴하게 구입하여 매달 월세를 받는 시스템을 의미합니다. 시세보다 저렴하게 구입하기 위해서는 경매 및 공매, 분양 등을 활용할 수 있겠고 은행 대출 및 전세 보증금 레버리지를 적극 활용해야 합니다. 물론 은행 이자는 월세에서 충당하는 것이고요. 월세로 이자 및 부대 비용을 충당하다 보면 한 채 당 매월 순이익이 10~20만 원 남짓하지만, 월세 로봇이 1호, 2호, 3호... 점차 늘어날수록 순이익도 증가합니다. 이렇게 수익형 부동산을 탄탄하게 만들어 놓는다면 나중에 차익형 투자를 할 때도 좀 더 여유를 갖고 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

'경제적 자유'로 가는 로드맵

책 <월세 로봇 만들기> 내용 정리

1. 돈을 불릴 수 있는 방법으로는 사업, 저작권, 주식 배당, 연금, 은행 이자 등이 있는데 달성 확률과 수익을 모두 만족시키는 것은 찾기 쉽지 않다. 이 책에서는 달성 확률과 수익을 동시에 만족시키는 시스템으로 ‘월세 로봇’을 추천한다. 부동산 투자를 하는 사람이라면 대부분 오르락내리락하는 부동산 시세에 불안해한다. 그러나 ‘월세 로봇’은 소액 부동산을 위주로 하여 매달 현금 흐름이 발생시키며 안정적인 투자를 가능하게 한다.

2. 부동산 사는 방법은 크게 3가지 – 신축 분양 / 부동산 중개업소를 통한 매매 / 경매와 공매

3. <부동산 투자 방법>
1) 수익형: 현재의 현금흐름에 집중 → 주거용(소형 아파트, 다세대-빌라, 오피스텔, 다가구 등) – 비교적 소액으로 가능, 안정적인 투자 방법 / 상업용 (근린상가, 공장, 꼬마빌딩 등) – 투자금이 많이 들고 리스크가 있는 편이지만 높은 수익 기대
2) 차익형: 갭 투자, 분양권, 재개발-재건축, 토지 등의 시세차익 기대
** 갭 투자: 아파트의 매매가와 전세가의 가격 차이를 이용해서 투자하는 방식. 예) 매매가 2억짜리 아파트를 1억 8천만 원의 전세를 끼고 실투자금 2천만 원 들여 매입한 다음, 해당 아파트 매매가가 2억 이상으로 올라주면 팔아서 이익 남기는 방식. 전세 보증금이라는 레버리지 활용하여 소액으로도 투자 가능하지만 매매가가 하락하거나 전세가가 떨어지면 역전세로 큰 손실 볼 수도 있음. / 갭 투자는 보통 2~4년의 사이클로 움직임. 갭 투자하는 투자자들의 심리적 저항 기간은 최대 4년/ 4년 이상, 길게는 10년까지 바라본다면 투자할 곳은 많다.
▶ 초보 투자자들은 수익형 – ★주거용에 집중 투자 추천

수익형 vs 차익형

 

3. 월세 로봇: 소액 부동산에 투자해 매달 월세로 현금 수익 발생시키는 것
+ 시세차익 볼 수 있는 아파트, 상가, 토지, 사업 시스템 등을 추가해 다채로운 포트폴리오 구성

4. <월세 로봇 메커니즘>
1) 당장 월 100~200만 원의 현금흐름 발생시키기
2) 이를 통해 먼 미래의 시세차익까지 기대할 수 있는 버팀목 설정하기
▶ 월세 로봇 = 수익형 부동산 / 갭 투자 = 차익형 부동산
▶ 무피 (無Fee), 플러스 피 적극 활용하여 투자금 최소화할 것 

5. <월세 로봇의 목적은 ‘월세 받는 것’ - ★수익률이 제일 중요!>
- 월세 로봇은 내가 직접 거주하는 것이 아님. 내 집 마련하듯 접근하지 않는다. → 내가 살기 좋은 곳 기준 X, ★철저히 ‘수익률’ 관점에서 판단

★★연 수익률
= 순수익 / 실투자금액 * 100
= {(월세*12) – 연간 납부해야 하는 대출 이자} / (매입가 – 대출금 – 임대보증금 + 비용) *100

- 가격 상승에 대한 기대치가 낮은 지역: 철저히 높은 임대수익률로 투자비용 상쇄
- 향후 가격 상승이 기대되는 곳: 당장의 임대수익률 낮게 잡아도 무방
- 월세 로봇 수익률은 적어도 두 자릿수 수익률은 나와야 함, 최소 10% 이상 (백번 양보하고 은행 예금 금리 이상)
- 월세 로봇 수익률이 10% 미만의 수익률이라면 월세 로봇 투자용으로, 소액 부동산 투자로는 적합하지 않다.
- 초보 투자자일수록, 적극적으로 레버리지 활용 투자: 월세를 적게 받더라도 임대 보증금을 많이 받아 실투자금 줄이는 것이 향후 투자금 확보 측면에서 유리
- 초보 투자자는 함부로 종잣돈을 소진하지 말고 늘 실투자금을 최소화하는 투자를 해야 부동산 투자시장에서 살아남을 수 있다. → 은행 대출, 보증금 적극 활용
- 월세 로봇을 세팅하는 데 있어 보통 대출을 70~80% 받는다. (90%까지도) + 임차인에게서 받는 임대보증금
- 처음에 부동산을 무조건 싸게 살 것: 시세보다 싼 가격에 사서 진입 시점부터 수익 남기고 들어가며, 다달이 납부하는 대출 이자도 월세에서 충당 → 대출 적극적 활용
- 빠르면 1년간, 좀 더 여유 있게 잡으면 2년간 월세로 순수익 200만 원을 벌겠다는 목표
▶ 매매가 1억 원 내외의 물건으로, 실투자금 1천만 원 내외로 쓰면서 (무피, 플러스피도 가능) 월 순수익 20만 원 정도를 기대하며 투자
- 초보 투자자가 기본적으로 추구해야 할 포지셔닝: ★낮은 투자금  + 높은 수익률★

낮은 투자금+ 높은 수익률 ->대출 적극적 활용

 

6. <초보 투자자가 월세 로봇 만들 수 있는 부동산>
1) 소형 아파트
2) 빌라
3) 오피스텔
▶ 실 투자금 2천만 원 이하로 투자금이 적게 들고, 공실 리스크가 적고, 수요자가 많다는 점, 초보 투자자가 공부해야 할 것이 상대적으로 적음
(이후) + 근린상가, 다가구주택, 꼬마빌딩(상가 주택), 1층 상가, 공장(창고), 내 상가에서 사업하기

월세 로봇 예시

 

아파트로 월세 로봇 만들기

- 아파트는 주로 갭 투자 물건이지, 수익형 투자에 적합하지는 않다.
- 만약 아파트에서 월세 받고 싶으면 → 갭 투자로 세팅한 후 추후 반전세로 전환 = 선 갭, 후 월세 로봇
- 아파트는 갭 투자로 접근해서 추후 시세차익을 거두고 → 반전세로 세팅 전환하면서 월세 로봇화 하는 것 좋다.
- 단, 수도권 외각이나 지방 읍에 소재한 6층 미만 저층 아파트들은 월세 로봇 세팅 (매매가가 잘 안 오르기 때문)
- 보통 갭 투자는 2~4년 내 오를 곳을 찾는 게임, 그러면서도 매매가와 전세가의 갭이 적어 실투자금이 적게 드는 물건을 찾는다. (갭 투자 시에는 입주물량 파악 중요)
+ 투자 시작 시, 갭 투자로 이익 보고 난 후에는 투자한 지역의 향후 2~4년 입주 물량 분석함으로써 출구 방안 연구
- 갭 투자로 이익 실현한 후: 전세금 올려 받아 그 돈으로 월세 로봇에 적합한 부동한 매입 or 매도하여 차익 실혈 or 담보 대출과 반전세 형태로 전환
- 처음부터 안 팔아도 되는 물건에 투자 필요
- 입지적인 요소보다 숫자와 통계에 많이 의존해서 투자를 진행했다면 적당히 수익을 거두었을 때 팔고 나올 것
- 너무 싼 아파트에는 투자 X
- 입주 물량 정확히 파악할 것: 갭 투자- 향후 2~3년간 입주 대기 중인 물량이 넘쳐나는 지역 피하기 / 월세 로봇 – 3, 4년 뒤 이상의 미래를 그리며 투자할 수 있어야 한다. 2~3년 후 입주 물량이 넘쳐난다는 것은 좋은 소식이다. 매매가가 깨져 있을 것이고 월세 세팅했을 때 임대수익률 면에서 매우 훌륭하다는 것 의미 → 아파트로 월세 로봇 만들려면 향후 2~3년 입주물량이 너무 많아 아파트 가격이 크게 빠져 있는 지역 공략
- 나 홀로 아파트 피하기: 1,000세대 넘는 아파트면 좋고 최소 500세대 이상이어야 교통이 편하고 편의 시설도 잘 갖추어져 있다. 단, 나 홀로 아파트지만 주변에 여러 아파트와 섞여 있어 마치 대단지 아파트와 같은 느낌을 주면 괜찮다.
- 지역 자체의 가치가 상승해야 한다: 임장 시 1순위 – 그 지역 자체가 점점 좋아지고 있나? = 지역 인구가 늘어나고 있는 상황 = 일자리가 늘어나는 곳 (관공서, 산업단지 형성)
- 임장 시 중개업자의 의견을 무조건적으로 믿지 말고 정확한 사실만 객관적으로 파악
- 보통 1,000만 원을 투자해서 월 순수익이 20만 원 내외 수익 나면 우수한 편

 

빌라로 월세 로봇 만들기 (시세 파악이 제일 중요!)

- 빌라는 외관상으로 구분 X → 다가구주택(소유 X, 세대별 등기 X, 분양 X) = 건물주 vs 다세대주택, 연립주택 (세대별 등기 O) = 빌라
- 빌라 투자의 90%는 ★정확한 시세 파악: 시세 파악이 매우 어렵기 때문에 빌라 투자에서 가장 공들여야 할 부분은 여러 부동산 중개업소를 오가며 정확한 ‘시세’ 파악하는 것 = 경매 입찰 시 절대 써서는 안 될 ★‘상한선’ 파악

1) 연식과 면적을 세트로 조사: 실제 나온 매물을 눈으로 직접 확인하며 ‘비교’ → 단순히 부동산에서 몇 년 식, 몇 평 물건의 시세가 어떻게 되느냐고 묻기 + 실제로 나와 있는 매물의 가격 묻기 + 그 매물을 눈으로 확인 + 내가 투자하고자 하는 또는 경매에 현재 나와있는 매물과 비교 평가 → ★입찰 상한선 금액 파악 중요
2) 역할놀이를 하며 시세 조사하기: 임장 하러 갈 때 부동산 중개업소에서 실수요자 입장으로 방문 (신혼부부, 여성 둘이 룸메이트처럼 시세 조사하는 컨셉 등) → 일정 수준을 뛰어넘는 단계가 오면 그때는 솔직하게 접근 (투자자라고 솔직하게 이야기하기) – 유능한 중개인을 만나게 되면 좋은 관계를 맺어 오래 연을 이어가기
3) 좋은 입지가 아니라면 꼭대기 층은 피하라: 누수 문제, 수리 비용 문제 / 입지가 정말 탁월하고, 임대수요가 매우 풍부한 지역이 아닌 이상 꼭대기 층 X
4) 면적을 이해하라: 빌라의 구조와 면적은 제각각 – 빌라는 개별성이 강한 상품

- 빌라는 단순 ‘시세차익용’ 물건이 아니다. 눈에 띄게 매매가가 상승하지 않기 때문에 갭 투자로 접근하지 않는다. (정말 핫한 지역이라 전세가 비율이 워낙 높고, 실투자금이 몇 백만 원밖에 들지 않는 곳이라면 예외) → 추후 큰 시세차익이 발생하지 않더라도 실투자금은 최소화하면서 보유하고 있는 동안 충분히 임대수익을 발생시키는 구조를 만들어야 한다.
- 추후에는 빌라 투자고 시세 차익을 기대하는 방향으로 관리: 개발 호재 → 빌라 입주 물량 파악이 어려운 관계로 지역 신문, 해당 지역 국회의원, 지자체장의 발언 예의 주시. 인구가 꾸준히 유입되는 구도심 고려, 신도시 주변 주목, 재개발-재건축 트렌드 확인 (ex. 인천 반지하, 서울 뉴타운들)
- 빌라 주의점: 임대료 연체, 컴플레인 多 악성 임차인
- 소규모 빌라라도 대규모 아파트촌에 인접해있으면 good

 

오피스텔로 월세 로봇 만드는 법 (초역세권 + 공급 물량 파악 + 공실 기간 최소화)

- 오피스텔 장점: 관리의 용이성, 월세 연체율이 낮은 편
- 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설 / 애초부터 주거용으로 생각하고 종부세, 양도세 등 계산하는 것이 나음
- 지하철역과의 거리 주의, 특히 1~2룸 오피스텔의 경우에는 절대적으로 중요. 가장 좋은 위치는 걸어서 5분 이내, 역과의 거리 300m 이내 (or 걸어서 역까지 10분 이내, 700m 이내) → ★지하철역과의 거리만 따져봐도 오피스텔 투자는 실패하지 않음
- 가장 좋은 것은 초역세권 → 그보다 더 좋은 것은 장차 초역세권 물건이 될 오피스텔(시세차익)
+ 공급 물량이 많은 곳 피하기. ‘경쟁자’ 출현 가능성이 없어야 함. 주변에 분양 예정인 물건이 넘쳐나면 고려 필요. 공급 폭탄을 이길 수 없기 때문 (해당 역 주변의 공급 물량 + 앞뒤로 한두 정거장, 두세 정거장 까지도 살펴볼 것)
- 인구가 꾸준히 유입되거나 오히려 넘쳐나는 곳이어서 그 수요가 공급을 넘어선다면 투자해도 OK
- 오피스텔 임차인은 빌라나 아파트보다 거주 기간이 짧은 편 → 오피스텔을 월세 로봇으로 만들 때는 1년 중 11개월 치의 월세만 생각하는 것이 나음 (임대 중개 수수료, 도배, 입주 청소, 자잘한 부분 수리 등 비용 나가는 것 고려)
- 계약 만기가 다가오면 3개월 전쯤 미리 임차인과 전화 통화를 하면서 임차인의 재계약 여부도 반드시 체크

1) 오피스텔 분양을 함부로 받지 마라: 오피스텔, 빌라, 상가 등은 분양 시점 가격이 가장 비싸다는 것이 정설 (분양가 자체가 기존 구축들에 비해 상대적으로 싸거나 할인 분양, 메리트가 있는데 미분양인 경우 예외)
2) 미래가치보다 현재가치에 더욱 집중하라: 미래에 오를 것을 크게 기대하지 말고 현재의 ‘임대수익률’ 자체에만 집중해야 한다. 오피스텔의 시세차익은 기대하지 않는다.
3) 오피스텔 임차인의 ‘엉덩이’는 무겁지 않다: 오피스텔은 임차인의 특성상 장기 거주자가 많지 않다. 공실이 발생될 가능성이 높다.

 

빌라 vs 오피스텔

누가 살고 있나? 
- 부자: 전세 임차인 > 집주인 > 월세 임차인
- 빌라에 살고 있는 이는? 저소득층이다. → 학군 무의미
- 오피스텔에 살고 있는 이는? 1~2인 가구다. → 초, 중, 고등학교 인접성 무의미, but 교통(역세권) 제일 중요

 

월세 로봇 첫 투자 주의점

1) 빌라로 시작한다.
2) 첫 월세 로봇에 너무 많은 종잣돈을 소진하지 말 것 – 1,000~1,500만 원 정도가 적당 (무조건 2,000만 원 이하)
3) 첫 투자부터 돈을 하나도 안 쓰거나 (무피), 남기며 투자하는 것 (플러스 피) 바라지 말 것
4) 일단 한 건 투자하면서 자신감과 용기를 길러 투자금을 줄이거나 or 미래 가치가 기대되는 물건에 투자금을 조금 더 쓰는 방식으로 투자 가능
5) 낮은 투자금 (무피, 플러스피) / 높은 수익률 (최소 10% 이상) 
6) 소형 아파트, 빌라, 오피스텔이 적합
7) 당장 투자 시점을 정확히 맞추기 어렵고, 지역에 대한 공부는 시간이 필요하다는 것을 받아들인다. 대신 물건의 개별 파악에 공들일 것 (ex. 빌라의 경우 권리 관계, 누수, 햇빛 잘 드는지, 임대 수요는 풍부한지, 시세 정확성 등)
8) 내가 실투자금을 얼마 넣어 다달이 얼마씩 임대 수익을 확보할 수 있는지 파악하는 게 가장 핵심 → 당장의 임대 수익이 중요)
지역은 인구가 급격하게 감소하거나 현저히 나빠지는 곳만 아니면 된다. 어차피 시세 차익을 기대하고 투자하는 것이 아니기 때문에 시점도 그리 중요하지 않다.
10) 실투자금을 최소화하여 빠른 시일 내에 투자의 한 사이클을 돌리는 것이 관건 (경매 투자의 경우 충분히 배당을 다 받아가는 임차인 물건 추천)
11) ‘현재 시세가 옳다’는 전제하에 현재 시제보다 무조건 싸게 매입한다: 경매와 공매, 급매, (할인) 분양 활용 → 현 시세보다 싸게 매입한 후 보유기간 동안 임대 수익 내기

 

두 번째 월세 로봇부터는…

▶ 내가 부동산을 소유하고 있는 지역 위주로 관심 갖기 마련 → 지역 선정이 매우 중요 (부동산 개별 가치 + 지역 분석
▶ 투자 지역은 너무 멀리 분산하지 말고 근거리에 배열

 

부동산 투자 시 필수로 분석해야 할 점

1) 현재 교통에 대한 정확한 분석 + 예정 계획 → 역과의 거리, 환성, ‘연결’을 기억할 것 + 학군, 편의시설, 환경적인 요소
2) 주변 입지와의 객관적인 경쟁력
3) 해당 지역 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해 → 해당 지역에 대해 전문가가 되어야 ‘급매’도 잡을 수 있다.

 

주거용에서 사업용으로

- 월세 로봇이 어느 정도 세팅이 되었으면 더 많은 수익을 올릴 수 있는 방법을 모색 → 본인의 상가에 월세를 주지 않고 직접 사업체를 운영하여 수익을 극대화할 수 있다.

 

내 집 마련의 기반이 되는 월세 로봇

- 소액으로 월세 로봇을 꾸준히 늘려가며 월세 액수를 늘려나가라
- 실거주를 장만할 때에는 레버리지를 극대화해서 마련해라. 그리고 그 이자를 월세 로봇을 통해 충당하라. (내 통장에서 충당 X)
- 무조건 내 집에서 시작하기: 월세 X, 전세 X

 

부동산 현장답사 (임장) 포인트

1) 함께 한다: 둘이서 컨셉 (여-여 룸메이트, 남-여 신혼부부) 잡고 임장
2) 준비하고 간다: 온라인 임장 중요
3) 복기해야 한다: 내가 조사했던 물건의 과거, 현재, 미래를 계속 복기한다.
4) 현장 답사를 일상화한다: 일상 생활에서 항상 부동산 생각하고 공부하기

 

기타 참고할 내용

플러스피 예시

대출 담보 조건 예시

 

책 주요 포인트 정리!

1. 실투자금을 최소화하라. 돈을 많이 써서 월세 100만 원 만드는 일은 의미 없다.
2. 한 가지 투자법에만 집착하지 마라. 신축(분양), 급매, 경매를 총동원하라.
3. 혼자서 고생하지 말고 유능한 중개인을 확보하라.
4. 빌라와 오피스텔 투자에 도사가 돼라.
5. 길게 끌지 마라. 월세 100만 원은 1년 안에 만들어라.
★ 성공하는 투자자는 ‘변화’를 예의 주시하고 있는 사람. 많이 보고 경험할 것. 끊임없이 관찰할 것.

이 책을 읽고 나니 당장 큰돈이 없어 멀게만 느껴졌던 부동산 투자가 조금이나마 가깝게 느껴졌습니다. 일단 시도해보는 '용기'가 제일 중요하다고 하신 만큼, 저도 1년 안에 첫 빌라 경매에 도전하는 것을 목표로 해보고자 합니다. 부동산 생초보의 부동산 입문기 기대해주세요. ㅎㅎㅎ 

이상으로 유비님의 '월세 로봇 만들기' 책 리뷰를 마칩니다. ♬

 

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