한국경제신문 집코노미 부동산 콘서트 2019
2020 프롭테크를 통한 꼬마빌딩 투자전략 (코엑스 전시, 행사)
안녕하세요, 일상 리뷰어 까라미 입니다. ♬
한국경제신문에서 주최하는 '리얼티 엑스포 코리아 2019'에 다녀왔습니다. 다양한 분야의 부동산 전문가들의 강연을 듣고 왔습니다.
제가 들은 강연 중 '2020 프롭테크를 통한 꼬마빌딩 투자전략'에 대한 이야기를 정리해볼게요.
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[부동산 강연] 한경 국제 부동산 박람회 * 한국경제신문 집코노미 부동산 콘서트 2019 내용 정리, 후기
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강연 7. (부동산 크롭테크 트렌드와 투자전략) 2020 프롭테크를 통한 꼬마빌딩 투자전략 by 김윤수 / 빌사남 대표
20대부터 빌딩 투자에 도전하여 지금은 중개업, 강연 등을 하고 있는 김윤수 대표님 강연이었습니다.
앞부분은 프롭테크 시대에 각종 4차 산업혁명 시대에 기술들을 활용해서 부동산 트렌드를 읽고 투자 시 그 기술들을 활용해야 한다는 내용이었다.
1. 꼬마빌딩 투자 시 ‘토지’ 가치 파악도 중요
- 빌딩의 경우 ‘북향’이 좋다.
- 빌딩 매수 전 예상 건축 개요 검토 필요 (Ex. 랜드북), 실거래가 확인 (Ex. 부동산디스코, 빌드남)
2. 빌딩은 지역별로 거래량 차이가 많이 난다. 따라서 빌딩은 ‘환금성’이 매우 중요하다.
- 환금성 중요: 시장에 언제든 내놨을 때 바로 팔릴만한 물건인 것
- 지역별 거래량 확인 중요: 같은 강남구 안에서도 역삼은 빌딩 거래가 많이 일어나지만 도곡은 상대적으로 적다
3. 빌딩 투자는 지금 당장의 수익률이 중요하지 않다. 즉, 지금 겉모습이 크게 중요하지 않다.
- 지금은 외관이 허름해도 향후 신축 또는 리모델링하여 건물 가치를 높일 수 있다.
- 따라서 향후 이 건물을 어떻게 개선할지 파악, 개선 후 수익을 예상하여 투자한다.
- 올해 팔린 실 거래된 빌딩을 보며 감을 잡아라 (50억 빌딩을 매입하려면 실제 50억짜리 빌딩이 어떤 모습으로 어떻게 팔렸는지 살펴보면 도움이 된다.)
- 수익을 역산해야 한다.
4. 꼬마빌딩 매수 시 법인 설립도 고려
- 요즘에는 개인보다는 법인 설립하여 매입하는 경우가 많다.
- 법인 > 개인: 비율 약 2배 증가
- 법인 설립 시 세금이 22%로 줄어든다. 단, 법인은 장기보유특별공제를 받기 어렵다.
5. 꼬마빌딩은 ‘동’ 이름이 브랜드
- “청담동”에 있는 빌딩? 무조건 구매
6. 건물 신축, 리모델링은 무조건 요즘 트렌드에 맞게 한다.
- 꼬마빌딩 매입도 임대사업에 속하기 때문에 리모델링은 무조건 요즘 트렌드를 따른다.
- 꼬마빌딩은 외관을 무조건 밝게 해야 조금이라도 더 커 보인다.
- 요즘 다가구주택의 경우 기존 빨간 벽돌은 그대로 놔두고 조금만 수정하는 것이 대세이다. (카페 등)
7. 꼬마빌딩은 주변의 건물, 주차장과의 조화를 함께 본다.
- 개방성 확인
- 건물 옆에 바로 주차장이 있으면 건물이 코너에 있는 듯한 (목 좋은 자리) 효과를 주는 경우도 있다.(ex. 신논현역 클로리스티 건물 + 옆 주차장 = 개방성 확보)
8. 기타
- 요즘은 임차인 명도가 쉽지 않음 (임차인 보호법 강화)
- 임차인을 잘 만나는 것도 복
- 부동산 중개인과 신뢰 쌓기 위해서는 중개인 수수료를 마구잡이로 깎지 말 것, 부동산에 갈 때 음료라도 사 가지고 갈 것 (중개인과 신뢰를 쌓으면 좋은 매물 소식을 빠르게 들을 수 있다.)
<꼬마 빌딩 투자 간단 정리>
1. 실 투자금 10억으로 서울에서 법인 설립 시 30억 까지, 개인 투자 시 20억까지 해당하는 꼬마빌딩 구입 가능 (법인 설립 고려)
2. 그러나 1에 해당하는 20~30억대 꼬마빌딩들은 결코 신축된 좋은 건물들은 아니다. 대부분 30년 이상 된 노후화되어 있는 건물들이다. 그러나 리모델링 또는 신축을 통해 건물 가치를 높일 수 있다. 따라서 지금 당장 수익률 높은 것만 보지 말아라. 외관 좋은 것만 보지 말아라.
3. 일단 건물이 허름하더라도 잘 팔리는 곳의 건물을 사서 가치를 높여라. 지금 당장 임대 수익률 안 나와도 건물을 리모델링해서 임대료를 높게 받을 수 있다.
4. 이 관점으로 생각하면 괜찮은 매물들이 많다.
5. 리모델링은 무조건 요즘 트렌드에 맞게 한다.
언젠가는 꼬마 빌딩에 투자하고 싶다는 막연한 생각만 갖고 있었는데 실제적인 사례를 통해 꼬마 빌딩 투자 시에는 어떠한 점을 고려해야 하는지 알 수 있어, 매우 유익했습니다. 제가 자주 다니는 길과 가게가 사례로 나와서 더욱 신기했어요. 확실히 부동산에 관심을 갖게 된 이후 평소에 다니던 길, 상점, 거주 지역들이 다른 시각으로 보이는 것 같아요.
이상으로 '한경 집코노미 부동산 콘서트' 중 '2020 프롭테크를 통한 꼬마빌딩 투자전략' 강연 리뷰를 마칩니다. ♬
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