[리뷰빙자리뷰] 에어비엔비 슈퍼호스트의 '에어비엔비 운영 노하우' 이야기

<8월 리빙리 - '혼자서도 시작할 수 있는 공간 프로젝트'>
에어비엔비 슈퍼호스트의 (장호진님)
'에어비엔비 운영 노하우'

리뷰빙자리뷰 / 2019. 08. 07 / 포레스트 구구

 

안녕하세요, 일상 리뷰어 까라미 입니다. ♬

8월 리빙리 주제는 '혼자서도 시작할 수 있는 공간 프로젝트'입니다. 8월 첫 주에는 에어비엔비가 주제였습니다. 현재 에어비엔비 슈퍼 호스트인 장호진님의 '에어비엔비 운영 노하우' 이야기를 정리해보겠습니다.

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<에어비엔비 슈퍼호스트 장호진 님>

호진님은 현재 한국에서 평점 4.9~5점대의 15개 에어비엔비 유닛을 성공적으로 운영하고 계신 슈퍼 호스트입니다. 아래부터 호진님의 리뷰를 중심으로 정리했습니다.

- 결론: 에어비엔비는 시작을 간단하게 할 수 있다. (집에 빈방,안 쓰는 공간만 있으면 바로 시작 가능)

1) 쉽게 시작할 수 있고 쉽게 시작해야만 한다: 이 일이 나에게 맞는지 확인하는 기간 필요하기 때문
2) 누구나 할 수 있다
3) 전략적으로 일하면 대기업 연봉만큼 돈 벌 수 있다
4) 나랑 비슷한 취향의 사람들이 게스트로 온다

 

<현세태 / 현상황>

월세나 전세에 살면서 내 공간임에도 불구하고 공간을 마음대로 향유하지 못하는 세대, 즉 내 공간의 주인이 되기 어렵다.

에어비엔비를 하면 공간을 꾸미고 자발적으로 인테리어 해야 하는데, 그 공간을 꾸미면서 ‘내 집’이 되어간다는 것을 느끼게 된다. 공간을 꾸미면 자연스럽게 공간에 대한 애착이 생기고 내 것처럼 느낀다.

 

<에어비엔비를 시작하게 된 계기>

부부 모두 10년간 다니던 대기업 퇴사하고 세계여행에 도전하며 430일 동안 다른 사람의 집에서 자게 된다. 숙박업을 하려던 생각은 애초에 없었지만 여행을 하면서 자연스럽게 ‘어떻게 하면 좋은 숙박시설을 운영할 수 있을지’ 자연스럽게 습득한다 ▶ 한국에 돌아와 에어비엔비를 운영하게 되는 계기가 된다.

 

아르헨티나에 잘못 도착 – 무조건 파타고니아를 가야 해 – 그래서 파타고니아로 출발 – 아르헨티나의 끝 깔라빠떼 ‘후지 민박’에서 오지 게스트 하우스 경험 (후지 민박은 일본인 남편, 한국인 아내가 운영하는 게스트하우스로 게스트로 only 한국인, 일본인만 받는다)

 

후지 민박에서 생활 하던 중 ‘왓따루’ 라는 일본인 스텝이 자기 대신 스텝으로 일할 것을 제한한다. (‘왓따루’는 자전거 여행가) 스텝으로 일하면 민박을 무료로 할 수 있기 때문에 이를 승낙하고 열흘간 교육받은 후 후지민박 스텝으로 일하게 된다.

 

깨달은 것 1: 게스트 하우스는 청소와 빨래의 연속이구나 (제주도에서 게스트 하우스 하지 마세요! 직접 게스트 하우스 운영하는 일은 매우 힘들구나..)
깨달은 것 2: “사람들에게 밤마다 술시중 하면서 여행자들을 맞이하고 그들의 호스트가 되는 것이 내 적성에 맞는구나” ▶ 서로 다른 social position이 이퀄라이징 되는 경험

- 게스트들 배웅할 때 찡한 감정이 느껴짐 “일하면서 깊이 감동받고 마음 흔드는 일이 있었나? 숙박업이 내 적성에는 맞다! 그러나 게스트하우스는 하지 말자.”

 

<2016년 한국에 돌아와 에어비엔비를 시작>

- 당시 한창 에어비엔비가 한국에서 핫해지기 시작할 무렵, 1만 4천 명 호스트, 4만 개 호텔 존재 / 현재 3만 5천 명 에어비엔비 호스트들이 종사 중

- 그 해 4월 에어비엔비 게스트룸 스타일링 이벤트에 당첨, 3000명 중 5명에 뽑힘

- 6월에 스타일링한 새로운 방 오픈

- 하나 해보니까 재미있다! 본격적으로 에어비엔비 운영 시작

- 그러던 중 아내분이 임신하시고 2호점 오픈(리모델링 비용 7천만 원)하게 되어 매니저를 쓰기로 결정

- 자기 취향에 맞는 인테리어를 하다 보면 나와 취향이 맞는 사람들이 게스트로 온다. 호스트와 게스트와의 이끌림 or 교감이 존재

- 좋은 후기를 바라고 열심히 하면 상처 받을 수 있음 주의 (첫 게스트에게 물론 진심으로 매우 신경 써서 친절을 베풀었는데, 결국 후기를 안 써주신..)

- 여행자들은 보통 항공과 숙소 예약을 같이 하기 때문에 에어비엔비도 3~4개월 전에 미리 예약하는 경우가 다수

- 벚꽃 시즌이 핫하다.

- 에어비엔비 매출은 한국 경제 경기와는 상관없다. 그러나 외교적 문제, 북한 핵 문제, 질병 등의 대외적인 문제나 안전과 관련된 이슈 발생 시 매출 저조해짐
(사드 이후 지금이 중국이 여행객들이 줄어 숙박업이 가장 힘든 때 ▶원래 중국인 단체 관광객들이 들어와서 호텔을 점령하며 호텔 가격을 올려놔야 그 하위 단계인 게스트하우스, 에어비엔비 수요와 가격을 올릴 수 있다.)

- 현재 수익률은 50% 정도 (에어비엔비 한국 법인이 별도로 없기 때문에 세금계산서를 발행할 대상이 없다. 이 말의 의미는..? ㅎㅎ)

 

<에어비엔비의 매력>

1. 내취향대로 꾸민 공간에 나랑 비슷한 취향의 사람들이 오는 것의 즐거움

2. 내 공간의 주인이 내가 되고 그 공간이 타인에게 추억의 바탕이 된다는 것의 즐거움 ▶ 나의 사적인 공간에서 스토리가 만들어지고 가치가 확산되는 모습을 보고 보람을 느낌

3. 이미 여행 와서 기분 좋은 여행자들과 커뮤니케이션하고 돕는 것의 즐거움. 좋은 에너지가 넘치는 사람들을 만나는 것만으로도 본인에게도 기쁨이 되고 긍정적인 영향을 준다.

4. 시스템을 만들어 놓으니까 근접 사업과 연계하여 확장이 가능하다 (교통, 여행 관련한 타 업체와 제휴하여 커미션 수익)
- 벤 택시 회사와 제휴
- 여행사와 제휴하여 여행자들 연결시켜 주는 일
- 직접 여행사를 운영하는 일도 가능 (전형적인 여행 코스에서 벗어나 여행자들에게 커스터마이징 된 테마가 있는 여행을 코디하고 싶음)
다음 비전은? 게스트를 위한 진짜 레지던스 운영

5. 에어비엔비를 한국에서 운영해봤다면 노트북만 가지고 세계 어느 나라에서도 운영할 수 있다.

 

<어떤 사람들이 에어비엔비를 잘하는가?>

1. 인테리어 잘하는 사람: 사람들은 잘 꾸며진 공간일수록 함부로 하지 못한다.

2. 청소와 정리의 달인

3. 사람 좋아하는 사람: 사람 좋아하는데 노비 근성 (청소, 정리 등 할 일이 많으니까)까지 있다면 게임 끝!

 

<에어비엔비 슈퍼 호스트의 운영 노하우>

1. 집 전체를 파는 전략 유효 (무조건 방 3개, 화장실 2개)

- 게스트 하우스는 지고 에어비엔비가 뜨는 추세, 게스트 하우스 비용이 그렇게 저렴하지는 않기 때문에 게스트하우스 갈 바에는 돈 조금 더 내고 호텔 가는 것을 선택. 그 대안 중 하나가 에어비엔비가 될 수 있다.
- 한국에 동남아인들이 여행을 많이 오는데 대부분 동남아 여행객들은 아이들을 포함한 대가족인 경우가 많아서 부엌 있는 장소가 필요하다. ▶부엌이 있는 집을 빌려주는 에어비엔비에 대한 선호도 상승

2. 무조건 체크인에 나간다. 본인 또는 스텝이 게스트를 무조건 직접 맞이한다.

3. 호의를 느낄 수 있도록 예상치 못했던 친절을 베푼다. 사실 게스트들은 숙박에 큰 기대를 하지 않고 오는 경우들이 많은데, 이럴 때 작지만 세심한 친절을 베풀면(ex. 치킨 시켜서 같이 먹는 것) 매우 감동한다.

4. 겨울에 춥지 않고 여름에 덥지 않은 숙박 환경 제공 + 안전이 최우선: 99% 여성이 숙소를 예약하는데 여성들은 좋은 환경과 안전을 우선시한다.

5. 무조건 2박 이상의 숙박 판매 (한국인 거르기 위함) : only 외국인 대상으로 에어비엔비 운영하고자 ▶장점: 원하는 인테리어 가능, 외국인들은 서울 여행을 열심히 하느라 지쳐서 숙소에서 잠만 잘 잠 (문제 발생 여지가 줄어듬)

 

<물론 ‘개’스트들도 있다!>

- 쓰레기장을 만들어 놓고 가는 사람, 본인이 신발 잃어버려놓고 도난당했다고 후기 올리는 사람 등

- 화장실 막히는 경우, 에어컨 고장, 보일러 어는 경우도 빈번

- 이런 예상치 못한 문제를 스트레서 받지 않고 잘 해쳐나갈 수 있나? (에어비엔비를 시작하기 전 꼭 생각해봐야 하는 문제)

- 그리고 주변 이웃들과의 마찰도 발생

 

<제일 중요한 것은>

1. 입지: 명동, 회현, 남산, 가로수길, 이화동 등 관광으로 유명한 입지를 선정하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.

2. 게스트들이 한국에 와서 만족을 느낄 수 있도록 기본적인 시설 투자는 필요

3. 스텝과 같은 에어비엔비 운영에 도움이 되는 인력 추가

 

<Q&A>

1. 에어비엔비 장소 선정을 위한 부동산 임장 시 중요하게 본 것은?
- 숙소가 역이랑 가까운가? 편하게 쉴만한 곳인가?

2. 왜 홍대에서는 에어비엔비를 운영하지 않는가?
- 현재 명동(회현), 남산, 가로수길, 이화동 등에서 에어비엔비를 운영하고 있는데 홍대로 숙소를 정하는 여행자들과 취향과 결이 다르다. 홍대는 클럽이나 술집이 많기 때문에 여행자들이 젊고 유흥을 좋아하는 경향이 있다. 그러나 본인 성향상 이런 젊은 친구들보다는 가족 위주의 여행자들과 좀 더 잘 어울릴 수 있기 때문에, 홍대 상권은 피하고 있다. 집 전체를 제공하고 있기 때문에 가족이 위주로 방문하는 경우가 많은데, 가족이 오다 보면 대부분 가족 중 한 명은 리더가 되기 마련이고(리더가 있으면 비교적 질서 정연함) 나이스 한 경향이 있다. 이들과 커뮤니케이션하기가 훨씬 수월하다.
** 그 지역에 방문할 여행자들의 특징을 고려하여 내 성향과 잘 맞을지도 생각해봐야 할 문제

3. 자본금은 얼마나 들었나? 성장 원동력은 무엇인가?
- 일단 첫 번째 에어비엔비 유닛은 본인 집에서 쉽게 시작했다. 쉽게 시작해서 성공해보는 경험이 필요하다. 이후에는 1~2년 안에 회수 가능한 수준으로 은행 대출을 활용했다.
- 현재 15개 유닛 중 전세 3개, 자가 1개, 나머지는 월세로 운영하고 있는데, 월세가 부동산의 가치까지 고려할 필요도 없고 Exit이 쉽기 때문에 유리하다.

4. 매니저의 역할을 무엇인가? 매니저 한 명이 몇 개의 유닛을 관리하나?
- 여행자들의 수많은 질문에 빠르게 대답하는 것 ▶ 이때, 첫 질문에 빠르게 대답하는 것이 중요함 (에어비엔비에서 평가하는 요소 중 하나).
이 외에도 체크인부터, 문제점 해결, 배달음식 시켜주기, 후기 관리 등의 다양한 일을 소화하고 있다.
- 한 매니저가 7개 유닛을 운영. 2번째 유닛부터 스텝이 있었으면 좋겠다고 생각했다. 실제로 같은 생각을 하고 있는 사람들끼리 모여서 일을 하니 시너지가 난다.

5. 현재 한국에서 합법적으로 에어비엔비 운영이 가능한가?
- 집주인의 허락만 있으면 주택에서 에어비엔비 가능

6. 집주인에게 숙박업 운영에 대한 허락을 구하는 방법은?
- 꿀팁은 부동산 중개인을 활용하는 것 (에어비엔비의 장점을 부동산 중개인이 집주인에게 직접 설득한다.)

 

 

<리빙리 페이스북 페이지에 올린 나의 리뷰>

지난번 참가자로 오셔서 자기소개하시는 것 듣고 범상치 않으신 분일 것 같다는 생각을 했었는데, 역시나 제 생각이 맞았습니다. ㅎㅎ 유쾌한 경험 공유 감사드려요! 제가 이번 리빙리에서 가장 크게 얻은 깨달음은 '나는 에어비엔비와는 맞지 않겠구나.' 하는 것이었어요. 저는 다양한 다수의 사람들과 잠깐씩 만나는 것보다 소수의 사람들과 긴 시간 교류하는 것을 선호하거든요. 단순히 돈이 된다고 무턱 되고 시작하는 것이 아니라 본인의 성향과 잘 맞는지 고려해야 한다는 것을 배웠어요. 

그리고 여러 가지 영업 노하우를 알려주셨지만 최고의 성공 비결은 호진 호스트님의 (조금 과장해서 이야기한다면) 인류애(?)와 긍휼의 마음이 아닐까 싶습니다. ㅎㅎ 호진&사라 하우스에서 머무는 사람들은 참 행복할 것 같다는 생각을 했어요~
앞으로도 리빙이 오셔서 재미있는 개그로 빵빵 터뜨려주세요:)

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이상으로 에어비엔비 슈퍼 호스트가 들려주는 '에어비엔비 운영 노하우' 리빙리 리뷰를 마칩니다. ♬

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